研究,一个特殊的功能的一部分应用景观科学自然资源管理

农村房地产的自然资源管理影响营业额

• 文摘
• 介绍
• 方法
• 结果
  • 财产的营业额增加利率
  • 新和长期的主人是不同的
  • 区规模:土地利用和管理变化
• 讨论
• 结论
• 对这篇文章
• 确认
• 文献引用

介绍

高和平均年龄上升的农民在澳大利亚(55年来在许多领域)表明,产权转移可能会增加农民的方法正常退休年龄(Peterson和Coppock 2001提到2003年巴尔,Mendham和柯蒂斯2010)。也有证据表明,代际转移的属性的期望正在减少(2000年巴尔,2004)。这些趋势表明有相当大的潜力高水平的农村财产营业额和许多属性将由非家庭成员购买(Mendham和柯蒂斯2010)。

在农业地区盈利和土地成本反映了农业生产的潜在价值,农民从退休的邻居经常采购属性(1992年麻醉品和Stayner Lockie et al . 2006年)。净效应是一个农村人口下降和行业,少数生产商现在负责批量生产(巴尔2003)。在其他农村景观农业是低利润的,有吸引力的自然和文化资产,还有靠近大城市,有迁入和细分的农村土地(雨果1994,银色2002斯梅尔2002年,伯恩利2004年墨菲,银色et al . 2007年)。类似的趋势已确定在北美和欧洲,并与更广泛的全球力量重组农村景观(威尔逊Rudzitis印度1999年,1999年,2001年,Walford 2003年Frentz et al . 2004年,加高斯内尔导演和艾布拉姆斯2009年)。虽然这个研究了框架,研究了农村重组后,我们的重点是探索农村财产的范围和影响营业额在自然资源管理(全国抵抗运动)。

进行了研究,目的是确定可概括的新移民之间的差异和长期所有者的价值观、态度、知识、和土地管理实践(尼尔森1997年,琼斯等人。2003年,伯恩利2004年墨菲,Jackson-Smith et al . 2005年,加高斯内尔导演et al . 2007年,荣智健和贝尔斯基2007)。看来新和长期所有者的一个重要区别是生产或消费取向(Bohnet et al . 2003年,Loeffer和恩斯特2007)。其中一些研究土地所有者分成不同的类别,以及这些方法提供一些有用的见解(2000年Kluender和竹节虫,肯德拉和船体2005年,人类矮小et al . 2007年)。例如,根特纳和田中(2002)建立的爱好者,或那些不依赖于农场收入,占50%以上的牧场主人在美国西部。许多研究已经证实新主人表达更多的保护和保存价值的兴趣取向有利于改善环境管理(Bohnet et al . 2003年,琼斯等人。2003年,Jackson-Smith et al . 2005年,特拉维斯2007)。然而,他们不一定拥有所需要的技能或知识管理土地的方式与这些价值观是一致的(Klepeis et al . 2009年)。

几乎没有澳大利亚或国际研究,研究了农村房地产成交量。例外包括加高斯内尔导演et al。(2006)的研究在美国黄石国家公园就越大。这项研究表明,23%的土地研究(> 162公顷(400英亩))已经转手在过去的十年里,一些县经历营业额的50%。房地产营业额评估水平标志着一个重要的过渡从传统牧场主未见各种礼仪的买家。Huntsinger et al。(1997)报道,高水平的房地产成交量(35%)和细分加州硬木牧场在1985和1992之间。直到最近,澳大利亚研究侧重于广泛的组成、大小、迁移流动的源和目的地使用人口普查数据而不是面向位置使用农村空间变化研究移民的目的地(2006年福尔摩斯,银色et al . 2007年)。麦卡锡(2008)呼吁研究调查了农村变化的生态效应随着新变化的土地利用模式,主动或被动地变换的风景。应对这些挑战,Mendham和柯蒂斯(2010)预测利率大幅上升,农村产权营业额高达50%的澳大利亚全国抵抗运动在一个地区未来十年(属性大于10公顷[25英亩]),并开始研究土地利用变化的影响和管理。我们建立,研究通过识别趋势在农村产权两个澳大利亚地区的营业额和探索这些趋势的影响土地利用和管理。

方法

我们聚集在全国抵抗运动区域和主要和次要数据区。两个全国抵抗运动区域和两个地区(一个在每个地区)被选中(图1)。Corangamite的全国抵抗运动区域(13340 km²)位于西部的城市墨尔本的维多利亚,澳大利亚。该地区有一个多样化的经济,就业主要集中在制造业和服务业。虽然农业和林业雇佣了5%的劳动力,土地利用是农业。靠近墨尔本和极具吸引力的沿海和森林地区是新居民的卖点。然而,在农业地区进一步墨尔本北部和西部的数量正在下降。相比之下,Wimmera全国抵抗运动区域(23500 km²)主要是大田农业地区主要清除原生植被建立农业。该地区包括美化市容景观,包括周边地区格兰屏山区国家公园和Wimmera河沿岸,以及大型淡水湖泊系统。

我们借鉴了1000年的数据从区域调查农村土地所有者在Corangamite (Curtis et al . 2006年)和Wimmera地区(Curtis et al . 2008年),和建立在先前发表的研究(Mendham和柯蒂斯2010)。我们取得了57%的反应率Corangamite Wimmera调查,56%的调查。柯蒂斯et al。(2005)提供了一个邮件,合作研究过程的详细说明。地方政府提供他们的地方税纳税人名单,这些都是用来编译所有农村的数据库属性大于10公顷。我们感兴趣的主要是在大农村潜在作为完整的单元属性,有更大的保护。寄出过程遵循了这些修改(1978)设计方法。调查发布了求职信,提醒卡片被派在连续几周。第二个邮件给那些没有回应,紧随其后的是最后提醒卡片。

的一部分区域数据集的分析,研究团队探索新之间的差异(受访者少于10年的财产所有权)和长期土地所有者在地区层面。10年期阈值采用因为没有一个明显的移民浪潮;10年期阈值将使与许多国际研究;房地产销售数据调查前10年期间是可用的;和这个部门提供了一个更大的样本的受访者比阈值较低。

调查的目的是收集信息对土地所有者的管理实践,长期计划值,评估的问题,和知识的全国抵抗运动的主题。6点李克特量表回答选项了(不是适用,并非重要,3-minimal重要性,某些重要,5件,六个重要)。“不适用”的反应被计算均值和中位数和测试的意义。统计测试是使用非参数克鲁斯卡尔-沃利斯等级测试连续和李克特量表数据和皮尔逊卡方检验的统计和分类数据。

每个全国抵抗运动区域的一个地区被选为定性的半结构化访谈关键线人,包括土地所有者,房地产经纪人,全国抵抗运动专业人士。地区选择Wimmera的全国抵抗运动地区有很强的农业重点,而地区Corangamite地区更复杂:它正在经历美化市容迁移,同时也包括一些农业地区。42个半结构化访谈集中在识别个人资产随着时间的推移发生变化,长期的影响,探索物业管理司机和营业额。在第一个实例,告密者被确定使用研究团队的专业网络。随后选择了使用滚雪球的方法,和相当大的努力,以确保土地所有者的横截面,包括新的,长远来看,和缺席的所有者。面试持续了从1到4个小时,磁带记录和逐字抄录下来的。分析了采访主题使用NVivo版本7。

结果

财产的营业额增加利率

维多利亚房地产销售数据的分析表明,大约有四分之一的属性大于10公顷的两个地区已经出售了至少一次在1995年和2005年之间。使用调查数据对受访者的年龄和未来的意图,和澳大利亚的预期寿命表,该研究小组预测的营业额接近两倍利率这两个地区在随后十年(表1)。鉴于这两个地区的超过80%的被调查者拥有自己的属性了10多年,和住宅的平均长度在Corangamite 34年,45年Wimmera(表1),预测房地产成交量似乎代表了一个戏剧性的变化在预先存在的所有权模式,评估证实了维多利亚州政府房地产销售数据的分析,表明在过去的10年里,42%的新主人Wimmera和61% Corangamite住在地方政府购买财产位于的地方。

新和长期的主人是不同的

我们使用我们的调查发现探索的程度这个属性营业额可能导致变化的特点,土地所有者和土地使用和管理。大部分的土地所有权改变过去10年长期更换主人,其中许多农民,新一代的非本地很大程度上独立于农业土地所有者。更新的和长期的主人是不同的关于价值观、知识、信息的来源,担忧的问题,并在某种程度上,土地利用和管理实践。

社会和农业变量

新主人明显不同于长期所有者在一系列社会和农业变量。新老板不太可能是农民,关爱土地或商品组的成员,房地产利润报告,表明他们感兴趣的家庭财产。新主人也更有可能较小的属性和操作工作更长时间酒店。大部分新主人是缺席业主(表2)。

值,评估的问题,和知识

长期的主人更有可能他们的财产价值为经济和社会效益与农业有关。另一方面,新的土地所有者更有可能它们的属性为环境原因和娱乐价值。两组之间有显著差异声明测量承诺管理伦理基于这样的理念,即“降低生产在短期内是合理的对环境有长远利益”(表3)。

新所有者报告更高水平的担忧环境问题和更有可能同意的声明,提出限制土地拥有者的财产权利,包括那些涉及注意义务为生物多样性(表3)。新和长期所有者自我报告明显不同知识水平的调查项目,建议新老板不太了解很多话题相关的可持续农业,但更了解的主题与生物多样性保护有关(表4)。

土地使用

虽然大多数受访者参与旱地农业,有一些显著的差异在土地使用新的和长期的所有者(表5),可能会考虑到职业差异概述了早些时候,长期的主人更有可能参与大田种植,羊农场,和奶制品(Corangamite)更密集的行业,需要大量的承诺的时候,投资设备和先进的管理技能。另一方面,新的土地所有者更有可能有他们的财产置于保护之下修道院的一部分,更有可能计划将一些下他们的财产的一部分约,更有可能从事葡萄栽培(Corangamite)或替代形式的牲畜(表5)。

信息来源

两组之间有显著差异对全国抵抗运动信息的来源。新主人更有可能使用互联网,而长期的主人更可能使用传统的信息来源,如关爱土地和商品组(表6)。

土地管理

调查包括项目,寻求信息的实现实践目前公认的最佳实践农业(目前推荐实践(crp))或这些实践将导致改善土壤条件下,水,和原生植被。CRP实现的比较新和长期所有者承担的方式,以避免偏见可能长期发展考虑到业主的更大的属性和有不同的两组之间的土地利用类型。只有那些受访者进行了特定的土地利用(如放牧股票)包含在比较相关的c反应蛋白的吸收(如击剑本机布什/草地管理股票访问),和比较的基础上进行了c反应蛋白是否报道作为承担而不是活动的程度。所有语句寻求信息的实现crp是时间约束(例如,过去12个月,过去五年,期间的管理)减少的影响时间更长实现和减少偏见的所有权。

Wimmera地区只有一个显著差异的crp在实现新和长期所有者:长期业主更有可能参与播种多年生牧草或紫花苜蓿(38%的长期用户相比,24%的新主人,p= 0.030)。Corangamite地区也是有区别的两组建立常年牧场(63%的长期用户33%的新用户相比,p< 0.001)。与预期相反,新主人Corangamite地区不太可能植物树木和灌木(59%的新主人78%的长期用户相比,p< 0.001)。看来新和长期土地所有者实现大多数crp在相似的水平。

逻辑回归进行进一步确定长度的影响财产所有权的实现c反应蛋白在两组之间有显著差异。c反应蛋白被视为两个因变量(那些已经采用了实践和那些没有)。这种分析未能识别重大积极的所有权和crp的长度之间的关系。同时,农业这一职业相关因素,间接的所有权(态度、价值观、参与本地网络时间从事房地产,房地产盈利能力,和更大的全国抵抗运动的知识)CRP显著相关(Mendham和柯蒂斯2010)实现。

区规模:土地利用和管理变化

调查数据的统计分析表明趋势财产所有权与土地利用变化的区域,在较小程度上,crp的实现。我们承认,还有其他重要的驱动土地利用和管理的变化,包括政府政策、气候、环境运动,全球市场的条件和技术。我们的重点是房地产成交量的影响。调查数据的分析表明,大多数新主人是库区,虽然逻辑回归并没有所有权的长度的因素实现c反应蛋白,与他人有重要关系因素与农业相关的这一职业。访谈记录的分析表明,职业身份拥有比时间更重要的是对管理实践产生影响。在区域范围内划分有一个明显的新和长期所有者之间的职业,每一组异构和包括库区、农民、“采用者,”和“不采用者。如下“这里给出的定性数据提供了进一步了解这些趋势。

有一个新的趋势,农村非农产业土地所有者购买属性Corangamite案例研究区。在这些情况下,土地经常从生产力非生产性用途,性能管理的保护或娱乐价值。一些例子的变化由新东家包括创建一个实现湿地区域或再种植的大部分财产。对于许多库区,野生动物往往是一个重要的动机感兴趣购买房地产和土地使用和管理仍是一个重要的影响:“当我们第一次来到这里几乎bird-no树。因为我们在这里考拉已经回到布什。“几个受访者表达了强烈的环保理念和识别出这是一个驱动程序的改进它们的属性。

在某些情况下,实质性改变物业管理实现了非农土地所有者,特别是当从一个年长的接管,缺席的农民从农业分离的年。变化包括栅栏安装、杂草和害虫的动物控制、水土流失治理、植树。在这些情况下,土地所有者的人受到的贫穷状态属性的时候购买,也充当了司机的改进。

然而,调查所显示的数据,新主人是一个异质群体。采访了不同性质的新非农土地所有者,那些积极实践管理活动的管理。与他人练习积极的管理,参与物业管理有限。一个新主人说,大部分时间他们的财产花在房子和花园。另一位朋友,代人放牧的土地的邻居,是专注于自己的其他投资属性。一样很明显,许多有远见的新主人为他们的财产,这个应聘者谈到当时带他去决定他想要做什么和他的属性,建立一个视野,积累足够的经验采取行动,利用本地网络。

一些长期土地所有者称为“块状”,或小,lifestyle-oriented土地所有者,并描述了区域属性和牲畜被管理不善,包括实例看来“块”已经购买一匹小马或摩托车运行。同时,受访者承认,长远来看,“传统”农民多元化集团,他们中的一些人没有事业“最佳实践”,一些新主人动力,改善了以前的管理。

时间限制非农业地主都提到了(这是缺席加剧土地所有者),所有提到的时间了解物业管理。所有库区提到“有很多要学”或“从我们的错误中学习。“很多(包括那些主动或被动管理属性)谈到了需要积极寻找信息,“…没有即将到来的信息。你要做调查。“在一些情况下,一个有用的邻居提供建议或设备被高度重视。在另一起案件中,一个应试者不是长期农业“认真”的邻居,尽管使大量房地产的改进。缺乏经验可能会加剧由承包商收到坏建议一位被采访者强调,“我们也知道这是绿色bale-we知道,而是因为我们没有足够的经验,他没有告诉我们,我们对结果感到无能为力。”

还有例子库区进行一系列的农业企业在他们的属性,包括羊和牛肉吃草,还创新企业如羊驼、有机苜蓿、木材、家具和有机大蒜。这些努力是框架作为生活的一部分,而不是出于生产和利润。一些受访者发达农业风险的机会,而另一些购买了财产为了追求农业,有时作为一个退休期间的利息。拥有一个更大的财产(40 - 81公顷(100 - 200英亩))似乎与“想做一些富有成效。“一些受访者表示希望”使他们的农场支付”的东西可能“付学费”或者提供一个小利润投资房地产,“围裙、悬挂物开始支付全可以买拖拉机。如果你能做到这一点,你的收入从城市不太疲惫。”其中一些受访者描述了他们能够做事情的方式不同于农民通过植树或使用有机肥料在他们小的属性,与酒店增加收入和补贴活动。

全国抵抗运动机构受访者承认房地产成交量代表的机会,因为“…他们有其它的优先事项,但是如果他们想要做一些事情,他们有资源。“需要裁缝订婚新的非农土地所有者是公认的:“他们只有周末了。有孩子,运动,和诸如此类的东西…他们的财产变成了天堂但不一定是最重要的事情。”

在农业地区,新的土地所有者往往是农民。虽然财产所有权的变化没有向非农使用,导致改变房地产成交量常常导致房地产投资。投资需要的程度取决于房产购买时的状态,并包含更新的灌溉系统,提高草场,植树防风林。许多感觉营业额常常导致贫穷的经理,或者那些“受够了”退出行业或转向非农收入来源,而另一些人把它作为商业和面对未来的挑战。老农民接近退休将出售。受访者(年轻一代的和那些接近自己的职业生涯末期)感到继任者通常是更好的教育,往往更多地参与创新的团体,更训练有素,是更广泛的旅行,从而接触到不同的想法,并带来了利益和新技能的相关种植(由技术进步和气候条件适合种植,粮食价格有吸引力的市场,和生活方式的好处,比如度假给自由从管理股票)。虽然许多农民进步的当代,受访者感到有一致的趋势下一代的农民有一个更专业的养殖方法,商业和金融。一位被采访者最近刚接手管理从他父亲说,“我也更关注计划和预算,”和“没有真正的计划。这些孩子长大在羊毛热潮是一堆钱年轻时…似乎从未关注规划…现在,有很多关注生产力。你所有的课程。” Having not lived through prosperous market conditions such as the minimum price for wool and the wool boom (excellent returns for wool driven by the Korean War and other factors), the new generation treated farming as a business rather than as a lifestyle: “It’s been run as a business a lot more now…I think the younger ones that have been through the courses are the farmers of the future. They just have to be to survive.”

讨论

大型房地产交易量的预测两个维多利亚地区符合巴尔(2003)预测的农民退休在2005 - 2015年期间根据他的澳大利亚人口普查数据的分析。我们扩展我们之前发现Corangamite全国抵抗运动区域通过比较它们Wimmera区域,更典型的景观关注农业生产,结果表明大量财产营业额发生一系列社会景观。我们预测未来的营业额也比得上研究发现在美国和英国有关退休的婴儿潮一代的队列和美化市容迁移(Bohnet et al . 2003年,加高斯内尔导演和特拉维斯2005年,加高斯内尔导演et al . 2006年)。

农村产权营业额在区域范围内,特别是在Corangamite地区,而且在部分Wimmera,通常涉及更换形形色色库区农民。职业结构的变化已被确定为一个区域的一个关键要素产权营业额在美国北部(加高斯内尔导演和特拉维斯2005年,加高斯内尔导演et al . 2006年,加高斯内尔导演et al . 2007年)。在我们的研究中,新业主明显不同于长期土地所有者,他们更有可能价值保护在农业生产,他们自我报告的低水平的土地管理的知识,他们参与了不同的土地使用,实现不同的土地管理实践。这些发现符合国际研究表明,新主人不同于长期所有者的环境态度,对产权和注意义务的态度,价值观,和土地管理实践。这项研究结果也符合国际的研究突出了新主人的保护动机和生产型长期目标所有者(Bohnet et al . 2003年,琼斯等人。2003年,Jackson-Smith et al . 2005年,肯德拉和船体2005,加高斯内尔导演et al . 2007年,Loeffer 2007年恩斯特,荣智健和贝尔斯基2007)。访谈结果显示不同程度的参与全国抵抗运动中新的主人。这项研究的发现是一致的与吉尔et al。(2010)发现一段时间的熟悉,冲击巨大的任务,关注房子和国内空间,测试和尝试不同的方法,逐步机械在新手中收购。此外,这两个地区的大部分新主人是缺席的主人。上升的旷工率这两个地区的代表一个重要的社会结构的变化,将挑战全国抵抗运动医生努力管理跨属性(例如,Klepeis et al . 2009年)。

当然,并不是所有的地区我们的澳大利亚研究正在经历迁入库区。我们的研究表明,房地产成交量也可以改变农业景观的催化剂(1992年麻醉品和Stayner波特1992年Lobley,伯顿和Walford 2005)。我们的研究表明,大部分的营业额在这些生产景观是由于农民退休,和许多新主人也是农民,包括在某些情况下,以前的主人的后代,这对生产景观具有重要影响。例如,波特与Lobley(1996)指出所有权的催化效果农业景观的变化,或“新鲜血液效应”,新主人在他们的农业事业非常创新的开始。

结论

本研究建立了大量财产营业额可能出现一系列的社会景观在农村澳大利亚。我们建立了新的土地所有者不同于先前的主人,这些差异影响土地所有者的投资在基础设施、土地利用和管理方式。新主人通常经验较少的土地管理者,更少的知识全国抵抗运动问题,花更少的时间在他们的属性,不从事传统的扩展过程和全国抵抗运动项目(如关爱土地)。他们还访问信息的方式不同于典型的媒体使用的全国抵抗运动的员工。此外,越来越多的新主人是缺席的主人。这些土地所有者不太可能在他们的财产。“常态”的方法包括上诉基于提高农业生产和土地所有者的利润不可能激励越来越重要的新所有者库区。

虽然一些全国抵抗运动机构一直努力解决这些问题在一段时间内(例如,冬青和2007年里德,柯蒂斯et al . 2008 b,柯蒂斯et al . 2010年),有证据表明,其他全国抵抗运动机构没有与非农产业土地所有者在许多集雨占据了绝大多数的地主,在一些,自己的关键环境资产的最大比例,如河建筑物和河岸地区(柯蒂斯和种族2012)。这些发现强调了需要评估全国抵抗运动的影响程序试图非农业土地所有者参与。同样,加高斯内尔导演和艾布拉姆斯(2009)呼吁额外研究人口变化将影响生态系统的方式和形状的全国抵抗运动的治理。

新土地所有者的兴趣的生物多样性价值属性,结合进入非农收入,意味着他们可能代表一个“低成本”与保护机构集中进行,他们有很强的保护值,而不太关心财产权,并正在寻求知识而不是钱和/或资源的访问。考虑到这些潜在的成本节约,全国抵抗运动机构应该考虑的优点回到这些土地所有者的一对一的扩展模型。非农产业土地所有者可能不是在白天他们的财产或在周末,这对扩展员工额外的挑战,和机构可能需要重新考虑他们的方法。连接新的所有者和少量的邻居上诉是一种有效的方法,尽可能多的受访者谈到这样的关系的价值。强大的邻国的关系也对景观尺度保护工作至关重要。

全国抵抗运动机构工作人员应主动识别新业主,使个人与他们确定他们的需求,价值观和目标,并向他们提供与本地网络的方法和更广泛的信息来源,包括通过一个高质量的网站。我们的建议是,全国抵抗运动的员工应该会见一定量后不久他们购买他们的财产和试图与他们发展的远见和计划他们的财产。许多新主人情绪高昂和预算来实现房地产的改进,但他们会寻求建议,并在某些情况下,访问设备进行房地产工作。有可能确定新的所有者通过定期审查地方政府地方税纳税人数据库更新后不久财产转移和安排面试。

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