合成

发展可持续城市的障碍:房地产刚性陷阱

• 摘要
• 简介
• 房地产开发行业的兴起，蔓延和可持续城市主义反应的失败
• 解释可持续城市响应失败的理论:市场、监管和政治经济学
• 土地管理和私营机构的陷阱
• 房地产开发行业刚性陷阱
• “路标”:陷阱的近因
• 为可持续城市化建设适应能力
• 结论
• 对本文的回应
• 文献引用

介绍

城市扩张——低密度、碎片化、单独的土地使用、以汽车为中心的发展(Hayden 2004)——在许多西方发达国家一直是一个持久的环境问题，类似的发展模式正在全球出现(Leichenko和Solecki 2005)。城市规划中的“可持续城市主义”运动是一种以设计为导向的对蔓延式发展的回应，这种发展被认为在环境上更可持续。从广义上讲，它认为紧凑的混合用途设计，由各种交通选择连接，并由绿色空间缓冲，将减少与蔓延相关的各种环境挑战，如开放空间的消耗和汽车使用的碳排放(Arendt 1996, Duany et al. 2001, Farr 2008)。这些设计方案在一些规划者、地方政府、潜在居民和一些小的、利基市场开发公司中广受欢迎。然而，对城市化进程的控制越来越多地转移到大型，有时是国内或国际房地产开发公司(Weiss 1987, Seto等人，2010)，这些公司是可持续替代品未能实质性渗透的市场的参与者(Fuerst和McAllister 2009, Miller等人，2008)。对这种失败的常见解释包括高开发成本和令人望而却步的土地使用规定。尽管“绿色”发展肯定会有额外的前期成本，分区和替代发展模式之间的不匹配也有很好的记录(Bowman和Thompson 2009年，Grant 2009年)，但这些解释可能过度简化了在传统发展的巨大制度动力的背景下采用新实践的挑战，这里定义为产生蔓延的发展模式和过程。

房地产开发公司，即开发商，除了其作为私营部门公司的主要作用外，还可被定性为城市社会-生态系统事实上的土地管理者。开发商通过决定景观配置的建筑活动直接对城市景观的形式和功能有很大的控制权。它们还通过城市设计对生态系统功能产生间接影响，影响用户行为，如交通习惯、景观美化和管理实践(Cook et al. 2012)。土地使用遗产构成了开发商额外的长期生态影响(Grimm et al. 2008)。尽管对生态功能有巨大而持久的影响，但开发行业的管理作用最终是事实上的，因为开发商的主要目标一直是购买、改善和出售财产，而不是管理环境资源。发展商在环境管理方面的直接角色，包括满足外部施加的规管标准，例如雨水排放要求或在生态敏感地区进行工地审查，而不是整个系统管理。因此，在城市中，可以说对城市形态和功能拥有最大控制权的行动者，在历史上几乎没有直接扮演环境管理者的角色。

根据生态和工程恢复力传统，城市恢复力被定义为“城市系统及其所有组成的社会生态和社会技术网络跨越时间和空间尺度的能力，在面对干扰时保持或迅速恢复所需功能，适应变化，并迅速转变限制当前或未来适应能力的系统”(Meerow等人，2016:45)。虽然在这个定义中转换的概念可能被过度简化了(Chaffin et al. 2016)，但与城市恢复力相关的两个核心概念被提到了最前沿:对构成“期望功能”的理解(cf. Meerow和Newell 2016)和“适应能力”，或从现有和未来未知干扰中反弹的能力(Eakin et al. 2014)。文献中关于城市弹性的期望功能与土地规划和发展决策密切相关，这些决策决定了城市土地的组成和配置以及城市系统可以提供的生态系统服务(Ernstson et al. 2010)。城市土地系统通常与生态系统服务的大量损失有关，这可能会侵蚀社会-生态恢复力(Colding 2007, Ahem 2011, Ernstson等人2010)。将绿色基础设施纳入城市土地矩阵或采用可持续城市主义设计原则等干预措施可能会恢复城市土地利用的一些生态系统服务，并增强对特定威胁的抵御能力(Tzoulas et al. 2007, Andersson et al. 2014, Turner and Galletti 2015)，但不一定会提高社会-生态系统的总体适应能力。为了实现后者，可能需要新的城市土地管理形式，如适应性治理，以促进广泛和长期的城市复原力(Green et al. 2016)。此外，无法将替代土地实践纳入主流表明城市社会-生态系统缺乏适应能力，至少对改善生态系统服务提供的变化缺乏适应能力。

在这篇文章中，我研究了开发商作为私营部门的角色，即城市社会-生态系统中事实上的土地管理者，以理解传统蔓延开发的持久性以及可持续替代方案无法渗透传统市场的原因。具体来说，我要问的是，为什么可持续城市设计方案未能得到广泛采用，不足以改变城市发展模式?研究社会-生态系统理论和制度在环境管理中的作用框架，可能会对当前的城市化轨迹产生新的见解。该研究使用城市弹性框架，从城市规划和房地产学术中收集新的见解。我特别研究了“陷阱”的概念，该概念假定，当制度和资源相互加强现状并抑制适应时，适应不良的社会-生态系统就会持续存在(Gunderson和Holling 2002, Carpenter和Brock 2008)。在这篇综合文章中，陷阱概念在城市规划和房地产学术中的应用表明，房地产开发行业的制度特征系统地加强了常规开发，并阻止了替代产品进入市场。

房地产开发行业的兴起，无序扩张，以及可持续城市主义应对措施的失败

20世纪促成美国房地产开发行业兴起和扩张的社会政治力量已被很好地记录下来(参见Jackson 1985, Weiss 1987, Duany等人2001,Hayden 2003)。联邦住房和住房贷款政策允许快速发展，增加了独栋住宅的供应和需求。与此同时，交通运输的进步使郊区的发展成为可能。这些趋势促进了密集细分市场的产生，在小块土地上开发现成的、价格适中的房屋，这些房屋在短时间内被莱维特模型(图1)所代表。20世纪中期的细分开发模式将利润与快速的营业额和大量的房屋销售联系在一起，很少关注开发质量(cf. Jackson 1985, Weiss 1987, Duany等人2001,Hayden 2003)。

Weiss(1987)区分了上述20世纪中期的细分时代和始于20世纪70年代和80年代的总体规划时代，后者更加强调发展质量。在总体规划时代，开发商就像私人城市规划师一样，在市政规划部门的土地使用决策中获得影响力，并自我实施限制性的土地契约，以控制自己的开发项目的质量。其中一些质量控制措施，如最低地块面积和开放空间要求，降低了密度和每个开发项目的地块数量，也降低了房屋销售数量所产生的收入的重要性。相反，开发商通过增加房屋面积和纳入豪华设施来实现利润目标，从而提高每套房屋的销售价格(Beuschel和Rudel 2009, Rudel et al. 2011)。公园和其他开放空间土地使用等设施吸引了客户，但也推动绿地开发、舒适移民、城市外发展，并促进私人提供公共服务(Heid 2004年，Tilt和Cerveny 2013年)。在发展的总体规划模式下，开发商对城市形态的控制在提供公园和人工湖等设施的豪华开发项目中非常明显，这些设施有时与区域生态不一致(图2)。由此产生的景观通常出现在城市边缘，类似于20世纪中期的分区蔓延，但规模更大，密度更低，并在景观上强加了一种舒适的生态。

随着房地产开发商权力的增强，城市规划者的影响力逐渐减弱。这种权力转移伴随着“新自由主义”意识形态的兴起，这种意识形态主张一种促进自由市场和不干涉主义国家的治理模式，对城市治理施加了巨大的结构性限制(Hackworth 2007)。传统上，城市规划制定的作用是提出一个“好的”城市形态的愿景，以应对社会最紧迫的需求(Talen和Ellis 2002)。在20世纪早期到中期，单独使用，或欧几里得分区，作为对恶劣的环境条件和围绕工业化和拥堵的公共卫生问题的回应而出现(Pincetl 2010)。对分区的关注将城市规划师的角色从创造性的规划制定者转变为技术官僚，主要关注制定和执行市政土地使用法规(Weiss 1987)。在开发商的主导下，城市化进程变得高度市场化，由此产生的景观，蔓延，引起了规划界的批评，并呼吁回归“规范”的规划基础(Talen和Ellis 2002)。如今，在城市规划中恢复这一角色需要在城市治理的背景下进行，而自20世纪初以来，城市治理已经发生了根本变化，削弱了市政当局干预私营部门市场失灵的能力。

可持续城市主义是对无序扩张的一种反应，包括一些以设计为导向的方法，从单个建筑或小地块规模到大型总体规划社区。这一定义包含了不同的设计方法，从绿色建筑到社区规模的保护细分(或低影响开发)和新城市主义，单独应用可能会导致截然不同的城市形式和环境影响。尽管蔓延通常是在城市或区域尺度上确定的，但在多个尺度上可以确定造成蔓延的城市形态的组成部分。在建筑规模上，覆盖整个城市街区的大型单层建筑增加了土地消耗，削弱了步行性(Duany et al. 2001)。在区域尺度上，“跨越式”发展创造了一种脱节的景观，促进了土地碎片化，并忽视了城乡样带沿线的背景差异和服务提供的适当性(Ewing 1994, Duany和Talen 2002)。可持续城市主义倾向于紧凑(连片)、密集(人口或住宅与土地面积的比例)、混合土地用途、促进多样性，并结合多式联运选择、被动式太阳能设计和城市绿化的城市形式(Jabareen 2006)。这些自称“可持续”的城市设计替代方案是否能比传统的蔓延发展有所改善，是支持者和批评者之间持续争论的主题(Al-Hindi和Till 2001, Ellis 2002, Hostetler和Drake 2009)，这超出了本文的范围。

在支持者和批评者中都存在一种看法，即可持续城市主义的采用速度不足以取代传统发展作为城市化的主要形式(Duany 2013)，尽管证明这一观点的证据难以捉摸。对试图实施可持续城市主义的从业者的定性描述和调查揭示了阻碍采用和背景化(但没有量化)采用率的重大障碍(Grant 2009, Galuppo和Tu 2010, Bowman等人2012,Göçmen 2013, Turner 2014)。对市场渗透的定量研究可能缺乏，因为很少有全国范围的数据集跟踪可持续的城市化发展。新城市主义学者和实践者的官方组织、新城市主义大会和各种非营利组织维护着新城市主义项目的列表，但这些列表并没有区分拟议的、计划的和已实施的开发项目，项目纳入的标准也没有明确规定(CNU 2016, The Town Paper 2016)。一项研究汇总了新城市主义项目的清单，经过密集的实地调查，在美国发现了大约500个选址，但没有估计市场渗透率(Trudeau和Malloy 2011年)。另一组可用于评估替代开发市场渗透的国家规模数据集由第三方建筑设计标准评级系统(例如，节能设计领先- LEED，能源之星)和社区规模设计(社区发展的LEED- nd)产生。第三方评级系统是一个不完善的衡量标准，因为并不是所有的可持续城市发展都寻求认证，许多认证场地只采用有限的设计原则子集(Garde 2009)。有关商业楼宇采用绿色建筑标准的研究显示，市场渗透率有限。例如，一项对大型房地产开发商的调查显示，没有一个开发商在超过20%的项目中采用了绿色建筑标准，大多数开发商只在约2%的项目中采用了标准(Miller et al. 2008)。根据一项研究，尽管绿色建筑设计标准在新建筑市场的采用正在上升(2010年新开发的绿色建筑比例高达30%，2000年为5%)，但这些建筑中的大多数是市政所有，只有30%的绿色建筑是为私营部门客户开发的(Wiley等人，2010年，Kok等人，2012年)。 Adoption of green building standards varies considerably by state and municipality; according to one study, even states with high total volume and percentage of new green building construction, like California and Oregon, had captured 5% or less of the commercial building market between 2000 and 2010 (Choi and Miller 2011). Only 181 and 231 sites are listed as LEED-ND projects in the United States and internationally, respectively, and, like other databases, planned and built projects are not differentiated (US GBC 2016一个)．虽然这些数据集都不是完美或完整的，但可以肯定地说，可持续城市主义的市场渗透是名义上的，因为数据库估计美国规划和建造的绿色建筑和社区的累计数量分别为数千和数百，每年新住宅的竣工数量为数十万(美国住房和城市发展部2016年，美国GBC 2016年)a、b)．

解释可持续城市应对失败的理论:市场、监管和政治经济学

已经提出了几种解释来解释为什么可持续城市主义尚未被广泛采用。这些大体上可以分为市场、监管和政治经济学解释类别。尽管每一项研究都对实施替代发展的挑战提供了一些见解，但没有一项研究能够完全理解创造这些条件的制度结构。

基于市场的解释认为，开发商已经确定可持续发展的成本过高，并经常规定新的市场分析形式来反驳开发商的看法。例如，虽然承认与绿色材料和技术、低影响开发实践、许可和认证费用以及长期开发时间线相关的前期成本增加(Carter 2009, Bowman和Thompson 2009)，但一些研究表明，绿色替代品也在销售中获得市场优势(Pejchar等人，2007年，Choi 2009年，Eichholtz等人，2010年，Talen 2010年)。理论上，这种市场溢价对房地产开发行业应该具有吸引力;然而，有证据表明，开发商可能低估了公众需求(Bowman和Thompson 2009, Galuppo和Tu 2010)。事实上，私营部门参与者普遍认为，可持续城市化是有风险的，这对开发商来说是实际增加的风险，因为投资者要求这些项目获得更快、更高的回报率(Gyourko和Rybczynski 2000)。对风险的感知可能根植于房地产行业的基于先例的市场分析标准，通过这种标准，投资者可以研究类似市场中可比开发类型的5年市场表现，以做出融资决策。许多可持续城市发展在任何地方都缺乏类似的发展，更不用说在类似的市场上了，而且可能无法获得足够的数据来完成市场分析。替代市场分析，如评估购房者为假设的可持续城市化发展支付意愿的条件估值方法，在风险不利的房地产行业中吸引力较小，因为它们是未经证实的前景(Goering 2009, Runde和Thoyre 2010)。此外，尝试可持续开发的开发者是基于可信同事的口口相传，尤其是不信任学术市场分析(Kingsley 2008)。总而言之，关于长期利润或消费者偏好的证据很少，而且往往是假设的，不足以让开发商和投资者相信，从长远来看，可持续的城市规划比传统的发展更有利可图，因为替代市场分析与房地产行业的运营规范不一致。

监管部门对可持续城市主义接受程度不高的解释，指向了缺乏土地利用和其他迫使开发商建造这些城市的法律机制。事实上，可持续城市主义认为，通过分区规则的土地使用法规会导致无序扩张，并通过分离土地用途、规定最小地块大小、建筑与街道的距离以及街道宽度，使紧凑的混合用途替代方案非法(Duany et al. 2001)。这导致人们呼吁制定特别条例，如传统社区发展条例和低影响发展条例，分别使新城市规划和保护分区开发合法化(Arendt 1996, Duany et al. 2001)。新出现的证据表明，由于法规质量的变化，此类法规的成功程度不一，其中一些法规允许相对传统的开发作为可持续的替代方案(Beuschel和Rudel 2009年，Langlois 2010年，Wald和Hostetler 2010年，Göçmen 2013)。有趣的是，最近的调查发现，开发商并不认为土地使用法规或建筑规范对可持续替代方案的实施有多大影响，尽管他们确实认为执行这些法规的规划机构缺乏灵活性(Bowman和Thompson 2009, Bowman et al. 2012, Galuppo和Tu 2010)。除了土地使用规定外，一些市政当局还向开发商提供补贴或税收优惠等激励措施;然而，与高昂的开发成本相比，这些激励措施往往相对较小，并且不能抵消与可持续城市化发展相关的额外成本或风险(Kingsley 2008, Choi 2009)。一项研究证明了绿色发展补贴的低效，该研究发现，88%的接受补贴的开发商如果没有补贴，也会以完全相同的方式发展(Cowan 2012)。特别条例和一次性金融投资的一个根本问题是，它们几乎无法降低与拥有和改善房产相关的土地持有成本:税收、贷款利息、保险、公用事业和维护。一些人建议，针对开发过程不同阶段的混合工具，如快速计划审查或税收增量融资，可能是迫使开发商尝试可持续城市主义的更合适的激励措施(Arendt 2004, Choi 2009)。 Regulatory explanations that suggest one time interventions or subsidies for overcoming legal barriers to alternative development do not sufficiently address the barriers to sustainable development that are spread across multiple stages of the development process. Nor do they offer financial incentive solutions commensurate with the cost of real estate development.

一个持续争论的主题是，在促进可持续城市化方面，监管“胡萝卜”(如激励)和“大棒”(如惩罚)哪个更有效(Cowan 2012)。然而，人们普遍认为，像LEED-ND这样自愿的第三方认证系统在促进更广泛地采用绿色实践方面的效用不大。虽然认证系统表面上为开发者带来宣传或营销优势，但证据很少(Garde 2009, Falkenbach et al. 2010)。此外，认证系统与设计相关联，而不是性能，因此很难知道可持续设计原则是否在实践中起作用(Retzlaff 2008, Garde 2009)。也许最大的问题是开发商倾向于“满足”，为那些只需要对现有开发计划进行适度调整就有资格获得认证的项目寻求认证，或者在潜在环境效益最小的标准上积累很多分，而不追求那些需要在设计或实施方面做出重大改变的环境效益大的标准(Kingsley 2008, Garde 2009, Mohamed 2009)。此外，激励和惩罚措施分别造成了不执行搭便车和不适应执行的问题，这表明“胡萝卜加大棒”的组合可能是必要的(Markus和Savini 2016)。

之前关于市场和监管解释的研究列出了阻碍开发者采用替代设计的障碍，并提供了克服这些障碍的干预措施。即使实施了干预措施，它们也无法促进高采用率，因为它们没有完全解决系统性地强化传统蔓延发展实践的制度相互作用。第三个解释框架是政治生态，认为市场、监管和社会政治因素之间的相互作用强化了现状。政治生态学通过对实施过程的深入案例研究，揭示了阻碍可持续城市化的制度互动。这些研究侧重于广泛的制度力量，例如，通过地方法规加强的智能增长和能源独立的政治，并受到房地产行业“繁荣与萧条”周期的影响(Rybczynski 2007, Hurley 2012)。政治生态学研究数量很少，而且主要基于个案，因此，它们对阻碍和有助于促进可持续城市主义的制度互动产生普遍见解的能力有限。

最后，在房地产行业内，从业人员将可持续城市主义取代传统发展的失败描述为“粘性循环责备”(Cadman 2000，未出版的手稿)．在这个指责圈中，(1)房屋建筑商可以建造可持续建筑，但开发商不委托他们;(2)开发商会收取佣金，但投资者不会提供资金;(3)金融机构愿意融资，但市场需求尚未证实;(4)最终用户，如房主，将占用它们，但住宅建筑商向市场介绍的选择很少。指责的恶性循环表明，发展模式将继续在某种程度上依赖于扩张，因为负责发展的机构已经被锁定在一种特定的运作模式中。如果指责圈的解释是正确的，它表明替代开发可能被有限的吸收，因为房地产开发行业陷入了僵化的陷阱，无法适应关于可持续设计的新思想。

土地管理和私营部门的陷阱

弹性学术采用陷阱的概念来解释不可持续管理实践的出现和持续(Gunderson和Holling 2002年，Carpenter和Brock 2008年，Boonstra和de Boer 2014年，Enqvist等人2016年)。陷阱描述了社会生态系统中不同的病态状态，这些病态状态降低了适应变化的能力。陷阱描述的系统是持久的，但不适应已经锁定在特定的功能方式。在弹性文献中，有两种主要类型的陷阱，贫困和僵化，尽管两者都描述了无法改变的系统，但导致这两种陷阱的社会-生态系统的特征是不同的(Carpenter and Brock 2008;表1)。

贫困陷阱是经济学家首次使用的术语(Carter and Barrett 2006, Dasgupta 1997, Barrett et al. 2011)，描述了一种情况，在这种情况下，克服贫困的个人机构由于社会生态动态而受到抑制，例如，冲击或慢性压力，强化了贫困(Gunderson and Holling 2002, Carpenter and Brock 2008, Cinner 2011)。当不同的系统有能力探索新战略，但没有足够的资源重点来适应时，就会出现贫穷陷阱。贫困陷阱被用来描述资源依赖社会中的个人如何选择产生低收益和短期收益的生计战略，以保护现有资产(Cinner 2011)。尽管大多数文献关注的是金融或社会资本，但一些人认为，系统也可能缺乏资源，如政治意愿或公众支持(Moore和Westley 2011)。

相比之下，僵化陷阱发生在资源丰富、但往往通过强化现状的制度安排而抗拒变革的体制中。在刚性陷阱中，多样性和探索新战略的能力被降低，有利于高连通性和专注于特定战略。由于资源和联系绑定在特定的路径上，适应对系统施加了很高的压力，因为它需要付出很高的努力来进行更改。刚性陷阱概念被用来描述在压力条件下社会或生态反馈机制无法触发管理变化的自然资源或土地管理系统。这些潜在不适应的土地管理系统的根源在于命令和控制政策，这些政策旨在通过减少生态多样性和可变性来减少自然资源生态功能的不确定性，而生态多样性和可变性反而会导致可变性和意外性的增加。例如，美国西南部的森林灭火是一种土地管理系统，旨在通过减轻火灾来减少野火的威胁;然而，它忽视了火灾在森林系统中的生态功能，导致了助燃生物质的积累和灾难性火灾。这种管理系统被称为刚性陷阱，因为它持续存在，尽管反馈机制对此提出了警告，例如这种做法会导致燃烧强度和频率的增加，不可持续的灭火成本和公共风险(Butler和Goldstein 2010)。陷入刚性陷阱的土地管理系统的某些维度可能表现出不动性，例如灭火管理，而其他维度可能表现出较大波动，例如增加火灾规模、强度和灭火成本(Carpenter and Bock 2008)。即使现有土地管理系统的巨大、负面的社会和生态后果也不足以在刚性陷阱中引发管理变革，因为通常情况下，处于权力地位的人至少在短期内会积累利益(Gunderson和Holling 2002年，Allison和Hobbs 2004年，Carpenter和Bock 2008年)。 Indeed, increased vulnerability to external disturbances is the primary negative outcome of traps. In the real estate industry, continued sprawl development may result in urban social-ecological systems that are vulnerable to external disturbances such as a rise in the cost of fuel, which residents depend on in auto-dominated landscapes, or the loss of tax revenue due to migration, e.g., movement from the northern “Rustbelt” to southern “Sunbelt” region of the U.S., which leads to aging infrastructure and reduced property values. It is important to note that developers are somewhat buffered from such shocks because they usually occur after sales transactions have occurred.

另外两种社会陷阱，即“效率陷阱”和“镀金陷阱”，有助于理解私营部门行动者在制造陷阱情况方面的作用，因为它们分别描述了主要驱动因素是市场生存能力和资源价值的过程。Scheffer和Westley(2007)描述了一种效率陷阱，这种陷阱存在于那些对压力做出反应的系统中，这些系统将注意力集中在内部，并在局部提高效率，但拒绝其他操作模式。因此，一旦条件随时间变化，最优系统就会变成次优系统。效率陷阱有助于解释大型私营企业未能创新的原因，即使现有的运作模式由于探索性过程和剥削性过程之间的紧张关系而使它们在更广泛的商业环境中处于竞争劣势。可能导致创新的探索性过程发生在小型创新企业中，而能够将新想法推向市场的开发性过程则需要提高效率和精度。随着时间的推移，勘探可能被视为浪费，企业可能变得同质化，容易受到“群体思维”的影响，即使面临提高效率的边际回报，通常也会抵制新想法。就像刚性陷阱一样，反馈机制无法触发效率陷阱的变化，因为高度联系、同质的群体在短期内受益于改进现有的运作模式。

Steneck等人(2011)引入了镀金陷阱的概念来解释资源的高价值解释不可持续做法的持续的情况。在镀金陷阱中，经济价值优先于社会和生态风险。作者以缅因州渔业为例，龙虾的高价值导致了减少生物多样性的行动，以最大限度地提高生产力，同时降低系统的整体恢复力。作者假设，在不采取措施保护生态系统功能多样性的系统中，镀金陷阱将越来越普遍。Steneck及其同事提供的例子集中在自然资源系统的功能多样性上;然而，功能多样性对许多人类主导的土地系统的恢复力也至关重要(Díaz et al. 2007, 2011)。城市土地系统通常会降低功能多样性，这取决于生态环境和分析规模(Grimm等人，2008年，Groffman等人，2014年，Polsky等人，2014年)。然而，在城市土地系统中，人类福祉与生态系统功能之间的联系往往不如与供应服务(如农业、水产养殖、林业)相关的自然资源系统那么直接或明显，因为城市利益相关者的生计和福祉通常与提供文化(如娱乐、旅游、美学)和调节(如雨水、气候)服务的资源条件相关联。

房地产开发行业刚性陷阱

房地产开发行业表现出刚性陷阱的系统特征，这可以从指责圈中看出。“指责圈”无法解释，而僵化陷阱框架有助于阐明的是导致这种锁定的具体制度结构。表2使用刚性陷阱框架来揭示房地产行业的属性，这些属性导致房地产行业无法以结合可持续设计替代方案的方式进行适应。

房地产行业是同质化的，由少数大型、成熟的国内和国际公司主导(Coiacetto 2006, Seto et al. 2010)。这种主导地位部分是由于总规划发展模式下项目的复杂性增加;大公司有更大的能力来处理复杂性，因为专业知识和管理能力(Bradshaw 2011)。投资者和贷款机构通过青睐具有高效规模经济和成功记录的高资本公司，加强了这一趋势;这使得新的和潜在的创新公司很难进入该行业(Coiacetto 2006)。可持续城市化通常被视为比传统发展更复杂的项目类型，尽管大公司有最大的能力实施这些复杂的发展类型，但他们未能做到这一点，也许是因为大公司之间缺乏多样性。

房地产开发行业可以被描述为高度连接的趋势，以增加垂直整合，个别公司控制开发过程的几乎所有方面(Weiss 1987)。开发商通过控制合同服务(如设计、房屋建造和材料供应)，越来越多地将这些服务整合到公司的商业模式中，并通过限制优先公司的合同来推动这一趋势(Coiacetto 2007)。从历史上看，房地产行业一直被认为是一个基于项目的、松散耦合的系统，其中各种参与者，如开发商、房屋建筑商、设计师和工程师，形成联盟来完成单个项目，公司之间很少重复交互(Vrijhoef 2011)。这些特征被认为是低效和限制创新、知识共享和学习，导致业界呼吁增加企业之间的整合和重复互动(Vrijhoef 2011)。这种组织结构的转变导致了分散的公司集群，这些公司往往被需要重复类似项目类型的客户所雇佣(Brady et al. 2005)。通过网络内学习，这些伙伴关系集群可能会变得更有效率，但如果交互仅限于网络中的“小团体”，围绕单个项目类型组织，则不一定更具创新性。可持续城市主义缺乏吸收的一个假设可能是在垂直整合的公司和项目类型的“小集团”之间缺乏知识共享经纪人。总而言之，房地产行业已经从多中心网络结构转移，认为在许多复杂的社会生态系统中支持创新和学习(Ostrom 2010)。

房地产行业的集聚趋势因市场细分和企业专门化或专注于特定“产品”类型(如生活方式、生命阶段、价格点)、地理(如城市、郊区)和部门(如商业、住宅;Coiacetto 2007)。贷方、投资者以及最近的房地产投资信托基金(REITs)通过关注单一细分市场和标准“产品”来促进华尔街的交易，强化了这一趋势(Gyourko和Rybczynski 2000)。REITs是一种房地产投资证券，可以像股票一样买卖，对投资者具有吸引力，因为与实体开发不同，它们是流动资产。此外，REITs可能有资格享受特殊的税收优惠，通常会产生高股息。房地产投资信托基金也几乎完全专注于一个特定的细分市场(Pinedo等人，2016年)。因此，非传统的“产品”，如跨细分市场的可持续城市发展，更难以融资，特别是当它们需要大型保护区或混合收入发展等特征时，需要复杂的融资安排(Leinberger 2001, Talen 2013)。

规模经济、垂直整合和市场分割的综合效应减少了可持续城市主义的采用，因为许多提出的设计思想要求对房地产行业的标准实践和单个公司结构进行全系统的改变，以实现财务上的可行性。简而言之，实施可持续的城市主义设计将重点放在房地产开发行业。对于大公司来说，压力可能尤其具有破坏性，因为大公司报告难以在不彻底改革供应链或商业模式的情况下采用新的设计标准(Rudel et al. 2011)。此外，随着公司变得更加同质化、相互联系和集中，采用新发展方式的能力会随着时间的推移而下降;这限制了开发人员在项目进展或后续项目中进行更改的能力(Bradshaw 2011)。总而言之，采用替代设计会带来压力，因为它需要重大的机构重组来融资并将这些产品推向市场。

这些压力因素，加上市场保守主义文化，使得房地产行业对勘探特别谨慎。新想法只有在被证明有能力获得市场溢价的情况下才会被采用(Krause and Bitter 2012)。投资者培养市场保守主义文化的方式是只投资那些符合狭义定义的“被证明有能力”的项目:通过五年的、基于先例的市场分析来证明市场溢价(Carter 2009)。然而，可持续城市化发展的许多好处都是在长期的时间范围内积累起来的，例如，节约能源，或者没有直接体现在市场估值中，例如，栖息地保护，主要开发商和融资方对可持续城市化投资的这些潜在回报采用了很高的贴现率(Gyourko和Rybczynski 2000, Mohamed 2006)。

房地产开发行业也带有一些效率陷阱的特征:提高现状的效率，以应对内外部的制度变化。例如，有证据表明，专注于可持续城市规划的公司比传统公司的垂直整合率更高，这在提高效率方面提供了竞争优势，但也阻碍了项目实施的灵活性(Bradshaw 2011)。传统的开发公司也在提高效率，特别是在应对不断变化的市场条件方面。例如，2008年的经济大衰退和房地产市场崩溃，引发了房地产行业的一系列变化，结果，该行业趋于刚性和效率的提高。在房地产市场崩溃期间，大量公司破产，大多数大公司幸存下来，这加强了该行业的同质化，少数大公司主导了该行业。金融机构的应对措施可能是收紧房地产贷款标准，增加资本金、成功记录和开发公司所需的法律文件，进一步青睐大型机构，强调房地产投资信托基金(REITs)等资产基金，并将投资限制在少数开发公司(Sharpe 2011, Bergsman 2012)。对建筑行业专业人士的一项调查发现，对经济衰退最流行的回应是采用技术来设计预制和模块化材料，并将设计、开发和建筑“学科”融合在一起(Aydukovic 2013，https://blogs.ubalt.edu/real-estate/2013/02/25/the-critical-path/)．REITs、模块化材料和集成“学科”是增量创新或现有思想重组的例子，有助于加强现有的制度轨迹，而不是挑战系统管理规则的更具变革性的创新(Biggs et al. 2010, Moore and Westley 2011)。这些反应是一些创新的例子，它们最初是有利的，因为它们在短期内提高了效率，但排除了其他选择，如可持续城市化，并可能在较长时间内降低弹性(Scheffer和Westley 2007年，Carpenter和Brock 2008年，Enqvist等人2016年)。虽然尚未经过实证检验，但如果这些观察结果成立，那么房地产行业正在加强同质化、连通性和聚焦等制度结构，这些制度结构限制了实验，在面对变化时产生压力，并普遍限制了适应能力。

最后，房地产行业也类似于一个镀金陷阱(Steneck et al. 2011)，其中作为供应服务的自然资源的货币价值足够高，足以抵消对长期社会和生态风险的担忧。在房地产开发的案例中，所涉及的自然资源，通常是土地，但也包括水体和其他自然“设施”，一旦经过“改善”，对开发商来说就具有很高的价值。发展做法的一些生态风险，例如水资源退化或生境破碎化，可能会降低土地价值;然而，在传统的开发中，这些成本通常发生在房屋出售后很长一段时间，并且成本被重新分配给房主和市政当局。

“路标”:陷阱的近因

了解陷阱的因果机制对于确定有效的解决方案至关重要。圈闭被描述为一个过程，由历史条件和事件塑造，并由短期信号加强(Coss和Guyer 1980年，Costanza 1987年，Boonstra和de Boer 2014年)。在中长期时间框架内(几十年到几百年)考察社会生态系统，揭示了定义可用管理选项范围的“前条件”、选择管理选项的“关键节点”、允许陷阱持续存在的制度的形成和繁殖，以及对陷阱情况的反应(Boonstra和de Boer 2014年)。这样的分析类似于历史或政治生态学的方法，并且，关于房地产行业和城市发展，已经被各种作者充分讨论(Jackson 1985, Weiss 1987, Duany等人2001,Hayden 2003, Hackworth 2007)。Costanza(1987)将陷阱的近因比作“路标”中的误导，即直接影响决策制定的激励因素，在短期的个人行为和长期的整体最佳利益之间产生了差距。房地产行业的“路标”是那些将当前的环境成本外部化，并低估未来发展的环境成本。

负面环境外部性是一种市场失灵，环境变化的社会成本没有反映在交易成本中。传统的房地产开发过程将与扩张发展模式相关的环境成本外部化，限制了这些成本对开发商采取可持续替代方案的决定的影响程度。学者们注意到，蔓延式的发展需要社会服务，例如消防或警察，以及基础设施的扩张和维护，其成本往往落在市政当局身上(Duany et al. 2001)。同样，发展也会产生环境成本，其中许多成本并没有反映在房地产交易成本中。例如，开发商被要求提供并支付基础设施建设费用，以截留雨水，防止洪水泛滥;然而，这些规定并没有阻止许多地区的土地开发增加洪水，污水溢出(在联合系统中)，损害水生生态系统，并使美国市政当局花费数十亿美元进行管理(Wise 2008)。雨水管理成本在很大程度上是开发交易成本之外的，这使得开发商几乎没有动力采用更可持续的替代方案，从而从一开始就减少雨水径流。事实上，生态系统服务和其他公共利益并不一定体现在房地产交易价值中。大量研究试图阐明可持续替代土地开发模式如何提供生态系统服务和公共效益，并确定这些效益是否体现在住房市场上。尽管开放空间和房屋价值之间的关系已经很好地建立起来(Lutzenhiser和Netusil 2001年，Geoghegan 2002年，Song和Knaap 2004年，Kopits等人2007年，Pejchar等人2007年)，但很少有生态系统服务被纳入房地产交换价值。 For instance, proximity to natural aquatic ecosystems and urban forests does not necessarily increase home value (Oleyar et al. 2008, Kaza and BenDor 2013). Additionally, many have suggested that car-centric development restricts walkability and has links to obesity, which has public health costs (e.g., Cervero and Radisch 1996, Ewing et al. 2008). Empirical studies on the link between more compact and walkable forms of development and property values have returned mixed results (Bowes and Ihlanfeldt 2001, Song and Knaap 2004, Hess and Almeida 2007, Atkinson-Palombo 2010, Duncan 2011). Because these costs to conventional development are external to real estate development transactions, they do not provide sufficient feedback to provoke changes like adopting alternative development.

社会陷阱可能是由今天的积极激励和未来的消极激励之间的时间延迟造成的(Costanza 1987)，例如对未来环境成本的“折扣”倾向。开发商的土地使用权是有限的，这意味着他们为土地系统划分了土地使用和管理实践，在这些实践中，他们只有短期的利益利益，从长远来看，土地管理实践往往会恶化环境。有限的土地保有权强化了僵化陷阱，因为开发商几乎没有动力采取可持续的城市发展实践，这些实践将带来环境效益或避免超出经济利益时间范围的环境成本。尽管开发商可以提供公园和公共空间等便利设施和服务，但长期的维护成本通常落在市政当局(如果是公共的)或房主(如果是私人的)身上。例如，传统的总体发展规划模式表面上是通过美学标准(契约、法规和限制)和私人管理(房主协会[HOAs])来长期保护财产价值，后者通过会费将私人设施的维护资金成本分配给房主。俄亥俄州哥伦布市附近的一个分区的HOA投票决定增加参与湖泊资源环境监测和管理的费用，因为院子施肥产生的养分径流以及湖滨开发和娱乐用途产生的侵蚀导致水质退化，并产生有害的藻类繁殖，威胁到湖泊景观和财产价值(Higgins 2015)。在更长的时间尺度上，一项针对澳大利亚开发商的调查发现，近85%的开发商表示没有应对气候变化的动机，因为环境影响和成本超出了开发的时间线(Shearer et al. 2013)。beplay竞技作者得出结论，“短期承诺与长期后果是房地产开发可持续性问题的根本”(Shearer et al. 2013:45)。

建设可持续城市化的适应能力

刚性陷阱框架表明，建设可持续城市还需要在房地产开发过程中建立更强的适应能力。这可以通过纠正引导开发商走向现状蔓延式开发的“路标”，并将其替换为鼓励试验可持续替代方案的信号来实现。具体来说，更大的适应能力可以通过解决社会生态系统的特征——异质性、连通性、重点、压力和探索——来培养，这些特征是陷入僵化陷阱的系统的症状，以及强化它的外部性和贴现的相关问题。这些解决方案可能涉及私营部门和政府干预的混合。

通过增加房地产开发公司之间的异质性，将公共部门的财政激励引向已经在小规模试验可持续城市化的小型创新公司，可以促进更大的适应能力。这些公共部门投资可以包括财产税减免和增税融资等融资机制，以降低可持续城市化项目所需的长期土地持有成本，直到房地产销售可以开始支付开发费用。通过小型创新公司和大型主流公司之间的合作，实验可能是令人鼓舞的。这种伙伴关系将结合创新能力和确保金融部门投资和管理复杂项目的能力。与当前高度联系、垂直整合和专门化的小团体结构相反，向更多中心的方法(组织具有独立但部分重叠的职责)转移到城市发展，可以鼓励学习和实验。此外，可以利用协作的、多中心的开发方法来鼓励项目的复杂性，同时保留每个公司将资源集中在特定专业化领域的能力。一些作者提出了简化复杂项目官僚程序的方法，例如混合使用，例如允许更灵活的“草图图”足以用于开发审批(Arendt 2004)。金融部门也可以通过旨在鼓励混合用途REITs在股票市场上交易的干预措施，以及利用混合用途开发中的商业和零售用途销售税为其他土地用途和环境设施提供资金，来加强对复杂项目类型的支持(Bradshaw 2011, Turner 2016)。对供应链效率的强调导致实验产生财务压力，可以通过灵活的供应链战略来解决，例如多公司供应链联盟，允许公司在降低风险的同时集成新产品(Simatupang和Sridharan 2002)。最后，创造性的融资方案可以用来内部化外部性，并通过延长开发者参与项目的时间线来解决折扣问题。 For example, “pay for performance” bonds, also known as social impact bonds, tie earnings to project performance, usually a desired social outcome. Although developed to address social issues such as homelessness, a new application as an environmental impact bond will tie green infrastructure development to storm water management performance in Washington D.C. (Valderrama 2016). Similar financing schemes have been suggested for sustainable urban development, but have yet to be deployed (Church 2014, White 2014). These are just a few examples of how public and private sector interventions can increase adaptive capacity in the real estate industry by addressing the proximate causes of rigidity in the current system.

结论

本文的目的是利用陷阱的概念，从规划和房地产文献中获得关于持续蔓延和可持续城市主义未能渗透市场的新见解。扩张之所以持续存在，是因为政策和资源与促进其发展的发展过程紧密相关，而这些发展过程是由众所周知的广泛的社会经济力量所塑造的(参见Jackson 1985, Weiss 1987, Duany等人2001,Hayden 2003)，并因当今土地开发和金融的特殊性而得到加强。房地产行业的特定趋势，如规模经济的增长、垂直整合和市场分割降低了金融风险，但也降低了采用替代设计实践的倾向。这些制度特征，同质性、连通性和集中性，表明了一个系统处于僵化陷阱中，探索替代方案的能力低下。目前的房地产趋势似乎表明，与实验相反，堑壕是对压力的反应，在私营部门观察到的一种组织反应称为效率陷阱(Moore和Westley 2011)。此外，由于未能考虑非市场成本和收益以及“有限的使用权”，外部性几乎没有激励房地产公司采取替代实践，因为它们可以缓冲许多负面反馈。

通过利用现有的社会-生态框架来了解新的问题领域，可以为全球城市化的环境挑战找到解决方案。在这里，陷阱的概念阐明了房地产开发商、金融机构、承包服务(如住宅建筑商)和在土地开发中产生路径依赖的客户之间的私营部门动态的相互依赖。它还强调了一套解决方案，可以通过公共和私人干预提高房地产开发行业的适应能力。只有解决了这些相互依存关系，特别是与房地产融资有关的相互依存关系，才有可能广泛采用可持续替代方案。可能需要通过在实体(规划、开发、建设)和货币(金融和银行)利益相关者群体之间建立更强的联系来开发新的金融工具和机制，以减轻风险(Rohde和Lutzkendorf 2009)。此外，需要解决加强刚性结构的创造性解决方案，即同质性、连通性和重点，以减少压力和增加探索。与私营部门行动者的更多接触可能是确定有针对性的解决方案的第一步，这些解决方案可以提高房地产开发行业的适应能力，以促进城市可持续性。如果推动房地产发展的体制机制保持不变，不可持续的城市发展模式就不太可能改变。

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